Huurinkomsten

Verhuurt de klant een woning die niet het hoofdverblijf is, dan leg je die huur vast bij de woning. Huurinkomsten zijn een eigen financiële post met een bedrag, een frequentie en een verhuurperiode, en je kunt er net als bij ander inkomen wijzigingen in bijhouden.

Waar voeg je huurinkomsten toe

Huurinkomsten horen altijd bij een woning, dus je vindt ze niet in de lijst met inkomensbronnen onder Inkomen. Er zijn twee momenten om ze vast te leggen:

• Tijdens het toevoegen van de woning. Zet in de stap Info de schakelaar Huis wordt verhuurd aan en vul het bedrag en de frequentie in. Die schakelaar verschijnt alleen als je bij "Is dit het huis waar je woont?" hebt gekozen voor Nee.
• Later, via de woning. Open de woning in het overzicht Woningen en klik onder het kopje Huurinkomsten op Toevoegen.

In de wizard vraagt Lumeo alleen het bedrag en de frequentie. De huur loopt dan door voor de hele planning. Een verhuurperiode en de historie leg je vast via de woning zelf.

Verhuurperiode

Bij Hoe lang wordt er verhuurd? bepaal je in welke jaren de huur meetelt in de berekeningen en in de planning.

Meerdere verhuurperiodes op één woning

Een woning kan meerdere huurinkomsten hebben, elk met een eigen bedrag en periode. Dat is precies wat je nodig hebt als de woning bijvoorbeeld tot 2029 verhuurd wordt, een jaar leegstaat en vanaf 2031 opnieuw verhuurd wordt. Klik daarvoor nog een keer op Toevoegen onder Huurinkomsten.

Wijzigingen bijhouden

Klik op Updaten bij een bestaande post om bijvoorbeeld een huurverhoging vast te leggen. Het nieuwe bedrag geldt vanaf dat moment als de actuele waarde en de vorige waarden blijven bewaard onder Wijzigingen van deze huurinkomsten. Voeg een notitie toe als je later wilt kunnen terugzien waarom het bedrag veranderde.

Verwijder je een losse wijziging, dan valt de post terug op de vorige waarde. Verwijder je de hele post, dan verdwijnt de huur uit alle berekeningen. Verwijder je de woning, dan gaan de huurinkomsten automatisch mee.

Aan wie worden de huurinkomsten toegerekend

De huur volgt de koppeling van de woning bij Hoort bij, je kiest dat niet apart. Staat de woning op één persoon, dan is de huur volledig van die persoon. Staat de woning op het huishouden, dan verdeelt Lumeo de huur gelijk over de leden die in de planning meegenomen worden. Wijzig je de koppeling van de woning, dan verhuizen de huurinkomsten mee.

In het overzicht Inkomen staat de post bij de gekoppelde persoon of bij het huishouden. Bij een post op het huishouden zie je in het detailvenster de regel Toegerekend met het deel dat aan die persoon toevalt, en een knop Ga naar woningen om snel bij de woning te komen.

Belasting

Huurinkomsten zijn in Lumeo onbelast netto inkomen. De woning zelf wordt belast in box 3 via de WOZ-waarde, die bij verhuur verlaagd wordt met de leegwaarderatio. De huur telt dus niet mee in box 1, niet in het verzamelinkomen en niet in de jaarruimte, en er wordt geen arbeidskorting of eigen ZVW-bijdrage over berekend. In de planning komt de huur na belasting bij het netto inkomen.

Leegwaarderatio

Een woning die verhuurd is in verhuurde staat, telt in box 3 mee voor de WOZ-waarde maal de leegwaarderatio. Lumeo bepaalt die ratio per jaar uit de jaarhuur op 1 januari als percentage van de WOZ-waarde, dus je hoeft er zelf niets voor te rekenen.

Bij de huurinkomsten staat daarvoor de vraag Geldt de leegwaarderatio?, die standaard aan staat. Zet hem uit bij tijdelijke verhuur of bij verhuur aan een gelieerde partij tegen niet-zakelijke voorwaarden: dan telt de volledige WOZ-waarde mee. De schakelaar hoort bij de post zelf en geldt dus voor alle jaren van die post, en één lopende post met de schakelaar uit zet de hele woning op de volledige WOZ-waarde.

Onder de huurinkomsten staat per jaar de tabel Leegwaarderatio en waarde in box 3, met de gebruikte WOZ-waarde, de jaarhuur en de waarde die in box 3 meetelt. Let op het verschil met het inkomen: voor de ratio telt de jaarhuur op de peildatum, zonder verrekening naar rato, terwijl de huur in het inkomen wel naar rato per dag berekend wordt.

Gevolg voor de hypotheekrenteaftrek

Zolang een woning verhuurd wordt, is de hypotheekrente van die woning niet aftrekbaar. Lumeo past dat per jaar toe: in de jaren waarin een huurinkomsten-post loopt valt de woning in box 3, dus vervalt de renteaftrek en telt de WOZ-waarde mee in de box 3 grondslag. Stopt de verhuur, dan schuift de woning voor de volgende jaren weer terug.

Dat geldt ook als je bij de woning Huis in box 1 hebt aangezet voor de verhuisregeling: verhuur gaat voor. Zie Huis en hypotheek voor de box 1 en box 3 behandeling van een woning.

Waar zie je de huurinkomsten terug

• Op de woningkaart als Huurinkomsten per jaar
• In het overzicht Inkomen en in het inkomenstotaal op het dashboard
• In de planning bij het netto inkomen van het huishouden
• In de tabel Leegwaarderatio en waarde in box 3 bij de woning, als onderbouwing van de box 3 waarde
• Bij Inflatie in de scenario-instellingen als aparte regel Huurinkomsten, zodat je de huur met een eigen percentage laat meestijgen

Verkoopt het huishouden de woning in een scenario via een woningmutatie, dan stoppen de huurinkomsten in het verkoopjaar naar rato mee met het eigendom. Voeg je in een scenario een what-if woning toe, dan kun je daar een eigen huurbedrag bij invullen.