Leegwaarderatio
Een woning die verhuurd is in verhuurde staat, is voor box 3 minder waard dan een lege woning. Lumeo rekent daarom met de WOZ-waarde maal de leegwaarderatio in plaats van met de volledige WOZ-waarde. Dat gebeurt automatisch zodra er huurinkomsten bij de woning staan.
De leegwaarderatio is puur een waarderingsregel voor box 3. De overwaarde, het netto vermogen en de vermogensgrafieken blijven rekenen met de marktwaarde van de woning.
Wanneer past Lumeo de ratio toe
Alles wordt per belastingjaar bepaald op de peildatum van 1 januari, net als de rest van box 3. Lumeo verlaagt de WOZ-waarde alleen als op die datum aan alle drie de voorwaarden is voldaan:
- Het is een koopwoning die niet het hoofdverblijf is, en die dus in box 3 valt.
- Er lopen huurinkomsten op 1 januari van dat jaar.
- Bij elke huurinkomstenpost die in dat jaar loopt staat de schakelaar Geldt de leegwaarderatio? aan.
Begint de verhuur bijvoorbeeld op 1 juli, dan is de woning op de peildatum nog niet verhuurd en geldt voor dat jaar de volledige WOZ-waarde. Het jaar erna telt de ratio wel mee.
Hoe de ratio wordt bepaald
De ratio volgt uit de jaarhuur als percentage van de WOZ-waarde. Hoe lager de huur ten opzichte van de WOZ-waarde, hoe langer de huurder naar verwachting blijft zitten en hoe groter de waardedruk.
| Jaarhuur als percentage van de WOZ-waarde | Leegwaarderatio |
|---|---|
| 0% tot en met 1% | 73% |
| meer dan 1% tot en met 2% | 79% |
| meer dan 2% tot en met 3% | 84% |
| meer dan 3% tot en met 4% | 90% |
| meer dan 4% tot en met 5% | 95% |
| meer dan 5% | 100% |
De bovengrens van een schijf telt mee, de ondergrens niet. Een jaarhuur van precies 1% van de WOZ-waarde valt dus nog in de schijf van 73%, en een cent meer in die van 79%. Lumeo vergelijkt daarvoor de bedragen exact, dus het afgeronde percentage dat je in de tabel bij de woning ziet kan de indeling nooit beïnvloeden. De uitkomst wordt naar beneden afgerond, en bij een ratio van 100% blijft de WOZ-waarde ongewijzigd staan.
Deze tabel geldt sinds de hervorming van 2023. Voor jaren daarvoor rekent Lumeo met de volledige WOZ-waarde, en voor jaren verder in de toekomst met de laatst bekende tabel.
Welke jaarhuur en welke WOZ-waarde
De jaarhuur is het huurbedrag zoals dat op 1 januari bekend was, omgerekend naar een heel jaar. Loopt de verhuur maar een deel van het jaar, dan wordt de huur voor deze berekening dus niet naar rato geknipt: het gaat om de situatie op de peildatum. Lumeo gebruikt de huurstand uit de historie van de huurinkomsten, dus een huurverhoging van later verandert de eerdere jaren niet.
Voor het inkomen van de klant worden huurinkomsten wel naar rato per dag berekend. Alleen voor de waardering in box 3 telt de geannualiseerde huur op de peildatum.
Voor de WOZ-waarde geldt dezelfde regel als in de rest van box 3: Lumeo pakt de WOZ-waarde met de datum die het dichtst bij de peildatum ligt. Dat is precies dezelfde waarde als die in de box 3 belasting wordt gebruikt.
De schakelaar bij de huurinkomsten
Bij het toevoegen of bijwerken van huurinkomsten via de woning staat de vraag Geldt de leegwaarderatio?. Die staat standaard aan. Zet hem uit in twee situaties:
- Tijdelijke verhuur, waarbij de huurder geen huurbescherming heeft en er dus geen waardedruk is.
- Verhuur aan een gelieerde partij tegen niet-zakelijke voorwaarden, want dan geldt verplicht de hoogste schijf.
In beide gevallen komt het op hetzelfde neer: de volledige WOZ-waarde telt mee in box 3. Daarom is het een schakelaar en geen keuzelijst.
De schakelaar hoort bij de huurinkomstenpost zelf en niet bij een losse wijziging daarop, want hij beschrijft de aard van de verhuur en niet een bedrag. Hij geldt dus voor alle jaren van die post. Een andere verhuurperiode leg je toch al vast als een nieuwe post, met een eigen schakelaar.
Een woning kan niet voor een deel wel en voor een deel niet met de ratio gewaardeerd worden. Staat de schakelaar bij een van de lopende posten uit, dan rekent Lumeo voor die hele woning met de volledige WOZ-waarde.
Bij huurinkomsten die je invult tijdens het toevoegen van een woning wordt de vraag niet gesteld en staat de instellingen standaard aan. Als je deze wilt uitzetten kan dat via het bewerken van de woning.
De tabel bij de woning
Open de woning en scrol naar Leegwaarderatio en waarde in box 3, onder de huurinkomsten. Per jaar zie je de gebruikte WOZ-waarde, het jaar waar die WOZ-waarde vandaan komt, de jaarhuur, de huur als percentage van de WOZ-waarde, de leegwaarderatio en de waarde die daarmee in box 3 meetelt. Zo kun je het bedrag in de box 3 berekening terugvoeren op de invoer.
- De tabel toont alleen afgelopen jaren tot en met het huidige jaar. Wat er in de planning gebeurt zie je in de grafieken.
- Een jaar wordt overgeslagen als er op de peildatum geen WOZ-waarde bekend is of als er geen jaarhuur is.
- Staat de schakelaar uit, dan blijft de tabel gewoon zichtbaar met een ratio van 100%, met een melding eronder. Zo zie je het gevolg van de keuze in plaats van een lege sectie.
Komt de WOZ-waarde uit een eerder jaar dan het jaar van de rij, dan is er voor dat jaar geen nieuwere WOZ-waarde ingevoerd en rekent Lumeo door met de laatst bekende. Voeg een nieuwe WOZ-waarde toe als dat niet klopt.
Waar werkt dit door
- In de box 3 grondslag en dus in de box 3 belasting op het klant-dashboard.
- In de box 3 belasting per jaar in de financiële planning en in de bijbehorende grafiek.
- In de vermogenstoets voor het kindgebonden budget, die hetzelfde box 3 vermogen gebruikt.
De hypotheek verandert niet: het box 3 deel van de restschuld telt onverkort mee als schuld. De korting werkt dus alleen op de waarde van de woning, niet op de financiering.