Huis en hypotheek

Onder Woningen leg je per woning vast wat het huishouden bezit of huurt, wat de woning waard is, welke financieringen eraan hangen en hoe de woning fiscaal wordt behandeld. Op basis daarvan berekent Lumeo de restschuld, de overwaarde, de maandlasten, de hypotheekrenteaftrek en het box 3 vermogen.

Woning toevoegen

De wizard bestaat uit drie stappen: Woning (adres en koppeling), Info (wat voor woning het is) en Waarde (WOZ en marktwaarde).

Een paar dingen doet Lumeo automatisch:

Bij de eerste woning van een huishouden wordt het adres van het huishouden voorgevuld, en het huishoudensadres wordt bijgewerkt naar deze woning.
Slechts één woning kan het huis zijn waar het huishouden woont. Is dat al ergens ingevuld, dan staat de vraag bij een volgende woning vast op Nee. Zet je het later bij een andere woning op Ja, dan gaat het bij de eerste woning automatisch uit.
De keuze Koop of Huur bepaalt de rest van het formulier. Bij huur vraagt Lumeo de huurprijs per maand, bij koop de VVE bijdrage, de erfpacht en of de woning een financiering heeft.
Bij een koopwoning zijn de WOZ-waarde en de marktwaarde verplicht. De WOZ-waarde gebruikt Lumeo voor het eigenwoningforfait en voor box 3, de marktwaarde voor de overwaarde.

Is de woning niet het hoofdverblijf, dan kun je in de stap Info ook meteen aangeven dat de woning verhuurd wordt.

Gegevens later aanpassen

Open de woning in het overzicht via de drie puntjes (•••) om de onderdelen los bij te werken. Elk onderdeel heeft zijn eigen knop:

Basis gegevens: emoji, koppeling, adres, of dit het huis is waar het huishouden woont, en de box 1 instelling. Koop of huur wijzig je hier niet.
Waarde: WOZ-waarde en marktwaarde met de bijbehorende peildatums. Elke keer dat je de waarde bijwerkt, bewaart Lumeo de vorige waarde als historie en rekent verder met de laatste.
VVE kosten en erfpacht: bedragen en frequentie. Ze tellen mee in de maandlasten van de woning.
Huurprijs bij een huurwoning en Huurinkomsten bij een verhuurde woning.

Box 1 of box 3

De woning waar het huishouden woont valt in box 1: Lumeo rekent met het eigenwoningforfait, met de hypotheekrenteaftrek en met de wet Hillen. Elke andere koopwoning valt standaard in box 3: de WOZ-waarde telt mee als bezitting, het box 3 deel van de financiering als schuld, en er is geen renteaftrek en geen eigenwoningforfait.

Huis in box 1 (verhuisregeling)

Bij een koopwoning die niet het hoofdverblijf is, kun je Huis in box 1 aanzetten. Gebruik dat voor de verhuisregeling, bijvoorbeeld als de oude woning nog niet verkocht is. Lumeo rekent dan zo:

De rente op het box 1 deel van de financieringen blijft aftrekbaar.
Er komt geen eigenwoningforfait bij: dat hoort alleen bij de woning waar het huishouden echt woont.
De WOZ-waarde valt uit de box 3 grondslag.
Een box 3 deel van de financiering blijft gewoon box 3 schuld.

Zet je dit aan bij een woning die al een financiering met een box 3 deel heeft, dan waarschuwt Lumeo daarvoor. Er wordt niets automatisch aangepast: je past die financiering zelf aan als dat nodig is. Maak je de woning later het hoofdverblijf, dan gaat de instelling automatisch uit, want een hoofdverblijf zit al in box 1.

Zolang een woning verhuurd wordt, vervalt de renteaftrek voor die woning en telt de WOZ-waarde mee in box 3. Verhuur gaat dus voor op Huis in box 1, en Lumeo bepaalt dat per jaar op basis van de verhuurperiode.

Omdat de renteaftrek van alle box 1 woningen bij elkaar wordt opgeteld, geldt de wet Hillen alleen nog als het eigenwoningforfait hoger is dan de rente van al die woningen samen.

Verhuizen in de planning

Bij een woningmutatie waarbij de nieuwe woning eerder wordt gekocht dan de oude wordt verkocht, bezit het huishouden tijdelijk twee woningen. In die periode rekent Lumeo met de renteaftrek van beide woningen en met één eigenwoningforfait, precies zoals de verhuisregeling bedoelt. Zodra de oude woning verkocht is, stopt de aftrek voor die woning.

Voeg je in een scenario een nieuwe hoofdwoning toe zonder woningmutatie, dan blijft de bestaande woning fiscaal doorlopen als box 1 woning. De planning laat in dat geval een hint zien onder het kopje Woning, zodat je alsnog een woningmutatie kunt toevoegen.

Financiering toevoegen

Een woning kan meerdere financieringen hebben. Kies eerst of het een financiering Van bank is of een Lening (van familie, uit de eigen BV of anders). Bij een hypotheek kies je de bank en het soort hypotheek: annuïteit, lineair, aflossingsvrij, bankspaar, spaar, leven, belegging of overbrugging. Bij een lening kun je kiezen uit annuïteit, lineair en aflossingsvrij.

Hoe is het geld gebruikt?

Deze keuze bepaalt de fiscale behandeling van de financiering.

Keuze	Wat het betekent
Alles box 1	De hele hoofdsom hoort bij de eigen woning. De rente is aftrekbaar tot de datum die je invult bij Rente aftrekbaar tot.
Deel box 3	Een deel van de hoofdsom is niet voor de woning gebruikt. Je vult dat deel in, en dat moet kleiner zijn dan de hoofdsom. Je legt dan ook de restschuld gesplitst vast: box 1 en box 3.
Alles box 3	De hele financiering zit in box 3. Er is geen renteaftrek, dus de vraag Rente aftrekbaar tot verdwijnt en je vult één restschuld in.

Bij een woning die niet in box 1 valt, of die verhuurd wordt, staat Alles box 3 alvast geselecteerd. Bij een box 1 woning kiest Lumeo niets voor: een eigen woning kan deels in box 3 gefinancierd zijn. In beide gevallen blijven alle opties gewoon te kiezen.

Bij Deel box 3 houdt Lumeo de verhouding tussen het box 1 en het box 3 deel vast: vul je de box 1 restschuld in, dan wordt de box 3 restschuld automatisch berekend. Wijzig je later de box 1 / box 3 keuze van een bestaande financiering, dan worden de bestaande renteperiodes automatisch opnieuw gesplitst of samengevoegd.

Looptijd

Vul de looptijd in jaren en of maanden in, en kies daarna of je de Startdatum of de Einddatum weet. Lumeo rekent de andere datum zelf uit op basis van de looptijd.

Renteperiode

Hier leg je de huidige rente en de restschuld vast. Bij een vaste rente vul je het rentepercentage, de looptijd van de rentevaste periode en de einddatum in, plus de restschuld op een peildatum. Zet je Variabele rente aan, dan vul je in plaats daarvan het type variabele rente (1, 3 of 6 maanden) en de startdatum van de renteperiode in, en geldt de restschuld op diezelfde datum.

Bij een bankspaar- of spaarhypotheek vraagt Lumeo daarnaast het saldo van de kapitaalopbouw en de inleg per maand. Lees daarover meer in Bankspaarhypotheek.

Geen financiering

Een koopwoning zonder financiering kan twee dingen betekenen: de woning is volledig afgelost of zonder hypotheek gekocht, of de financiering is simpelweg nog niet ingevoerd. Zolang Lumeo dat niet weet, kan de overwaarde niet betrouwbaar berekend worden.

Daarom kun je het expliciet bevestigen: met de schakelaar Geen financiering in de wizard, of later met de knop Geen financiering op de financieringskaart van de woning. Daarna rekent Lumeo met een restschuld van nul, telt de volledige marktwaarde als overwaarde en laat de hypotheeklasten uit de maandlasten.

Als je een huis toevoegt kan je aangeven dat deze geen financiering heeft.

Heb je het nog niet bevestigd en zijn er geen financieringen, dan laat Lumeo de restschuld, de overwaarde en de maandlasten van die woning weg in plaats van een verkeerd bedrag te tonen. In het totaal boven het woningoverzicht zie je dan op hoeveel woningen het bedrag is gebaseerd en welke woning nog gegevens mist.

Voeg je later toch een financiering toe, dan vervalt de bevestiging automatisch. Verwijder je alle financieringen, dan is de situatie weer onbekend en moet je opnieuw bevestigen: een hypotheek verwijderen is niet hetzelfde als zeggen dat er geen hypotheek is.

Wijzigingen rente en extra aflossingen

Onder de financiering staat de sectie Wijzigingen rente en extra aflossingen. Via Updaten voeg je daar toe wat er in de tijd verandert:

Rentevaste periode of Variabele rente: een nieuwe periode met een nieuw percentage en een nieuwe restschuld.
Aflossing: een extra aflossing op een datum. Lumeo stelt de nieuwe restschuld automatisch voor op basis van het afgeloste bedrag, en je kunt die aanpassen. Bij een financiering met een box 3 deel leg je het afgeloste bedrag per box vast.

Elke wijziging wordt bewaard, dus je ziet per periode wat er eerder is ingevuld onder Eerdere data van deze periode. Zo blijft de geschiedenis van de hypotheek terug te lezen zonder dat de actuele stand overschreven wordt.

Wil je alleen een typefout of een verkeerd bedrag herstellen, gebruik dan Bewerken op het kaartje van de financiering zelf. Gebruik Updaten voor alles wat echt een verandering in de tijd is.

Wat je op de woningpagina ziet

Heeft het huishouden meerdere woningen, dan staat de woning waar het huishouden woont bovenaan in het groot, met de overige woningen daaronder in compacte kaarten. Per koopwoning zie je de marktwaarde, de restschuld, de overwaarde, de maandlasten, VVE en erfpacht, en de huurinkomsten als de woning verhuurd wordt. Bij een huurwoning zie je de huurprijs, eventuele huurinkomsten en de waarde.

Tijdlijn en fiscaal voordeel

Met de knop Tijdlijn open je het jaarverloop van de financieringen: per jaar de restschuld, de aflossing of inleg, de rente, de totale bruto lasten, het fiscale voordeel en de netto lasten. Heeft de woning meerdere financieringen, dan kun je filteren op één financiering of alles bij elkaar bekijken.

Het fiscale voordeel is geen vast percentage: Lumeo rekent het uit als het verschil in het netto inkomen van het huishouden met en zonder de eigenwoningaftrek, en verdeelt dat over de financieringen met een box 1 deel. Bij een woning die in box 3 valt of die verhuurd wordt, is het fiscale voordeel dus nul.

Verwijderen

Verwijder je een woning, dan gaan de waardes, de financieringen met al hun renteperiodes, de huurprijs en de huurinkomsten mee. Verwijder je alleen een financiering, dan verdwijnen die financiering en de bijbehorende renteperiodes.

Je kunt ook één renteperiode of één losse wijziging verwijderen, bijvoorbeeld als je een aflossing per ongeluk dubbel hebt ingevoerd.

Woningen in de planning

In een scenario kun je met woningen rekenen zonder de gegevens van de klant aan te passen: een eerste koopwoning, verhuizen naar een andere koopwoning, of een what-if woning met eigen huurinkomsten en eigen box 1 instelling. Ook het aflossen van een aflossingsvrije hypotheek stel je daar in.